In alcuni condomìni, con apposite clausole contenute negli atti o nel regolamento condominiale, i posti auto comuni nelle aree destinate a parcheggio, vengono genericamente destinati all’uso esclusivo dei condòmini. In questi casi, si pone il problema della corretta configurazione del diritto riconosciuto ai proprietari delle unità immobiliari di usufruire di uno o più posti auto. La Cassazione con sentenza 21 marzo 2022, n. 9069, ha stabilito che né il regolamento di condominio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea, possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini.
LA VICENDA
Con due diverse delibere, approvate nel maggio 2004 e nel giugno 2005 (metto le date per dare un’idea dei tempi della giustizia), l’assemblea di un condominio di Roseto degli Abruzzi aveva stabilito l’assegnazione “individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condòmini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condòmini proprietari dei locali commerciali”. Un condomino proprietario di un locale commerciale impugnava le due delibere assembleari, reclamando il proprio diritto ad usufruire del parcheggio. In primo grado il Tribunale di Teramo, sezione distaccata di Atri, facendo rilevare che l’articolo 5 del Regolamento prevedeva che i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel “cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea uno per appartamento”, rigettava la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire, in quanto il ricorrente era proprietario di un locale commerciale. In appello, la Corte d’appello di L’Aquila, pur riconoscendo la legittimazione e l’interesse ad agire, ha comunque reputato infondata la domanda ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale l’assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condòmini titolari di appartamento.
RICORSO IN CASSAZIONE
Il condomino proprietario del locale commerciale ricorre in Cassazione richiamando l’orientamento giurisprudenziale sulla assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell’assemblea, in relazione ad un’area comune. Per affermare l’illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, il ricorrente evidenzia che l’attribuzione dell’uso esclusivo del posto auto produrrebbe i presupposti dell’acquisto per usucapione della porzione assegnata da parte dei trentacinque condomini assegnatari. La Cassazione accoglie il ricorso e stabilisce che i posti auto in condominio non possono essere assegnati in via esclusiva e per un tempo indefinito. I posti auto condominiali possono essere assegnati ai condomini solo in via temporanea, con un criterio di rotazione. Le delibere che dovessero disporre assegnazioni nominative a tempo indeterminato sono impugnabili e soggette ad annullamento.
PRINCIPIO FISSATO IN CASSAZIONE
Per la Cassazione è consentito “individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero prevedere il godimento turnario del bene”. Tale delibera, tuttavia, “mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse”. Perché, precisano gli Ermellini: “Né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura“. Ci sono dei motivi che i giudici spiegano: “tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex articolo 1117 del Codice Civile, e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune ‘animo domini’, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area”. Una assegnazione a tempo indeterminato di tali spazi è possibile ma occorre “il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138, comma 4, c.c.)”. In mancanza di una volontà contrattuale unanime, infatti, la regolamentazione “deve comunque seguire il principio della parità di godimento”. I giudici di legittimità sottolineano come la Corte d’appello di L’Aquila abbia errato nell’affermare che l’assemblea “avesse validamente ripartito lo spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti”. Perché, ribadiscono, non si può prevedere “la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture”. Quanto alla lunghezza dei tempi della giustizia, la vicenda non finisce qui, perché l’accoglimento del ricorso e la “cassazione” (l’annullamento) di una sentenza, da parte dei giudici di legittimità, comporta un rinvio ad altro giudice che deve decidere in base ai principi fissati. In questo caso, stabiliscono i giudici “alla Corte d’appello di L’Aquila in diversa composizione, la quale terrà conto dei rilievi svolti e si uniformerà all’enunciato principio, provvedendo anche in ordine alle spese”.
